マンションというものはパンフレットに書いてある販売価格以外にも、想像以上にたくさんのお金がかかる。ある程度覚悟していたとはいえやっぱり大きかったというのが正直な感想だ。
契約する前の資金計画試算表にも一時費用の概算がでてくるが、私の場合は合計150万円余りになった。これには引っ越し費用は含んでいないので、実際にはもっとかかることになる。内訳のうちで大きいのは、登記関係費用、ローンの保証協会保証料、修繕積み立て一時金が各30〜40万円、その他には団体信用保険料、火災保険料の各初年度分、事務手数料、管理組合設立費、印紙代などがそれぞれ数万円〜10万円くらいで、合計150万円余り。それ以外にも契約やローンの申し込みに必要な各種の証明書のための手数料も細々と必要になる。
マンション本体の価格にはいろいろなものが含まれているが、含まれていないものも多い。
まずだれでも思いつきそうなものには、家具、照明器具、カーテン等があるだろう。実際にはそれ以外にも、その場にならないと分からないようなものもたくさんあった。まず、第一に、以前から使っていた家具はあってもサイズ的にピッタリと入らない。カーテンや照明器具なんかも、サイズや数が新居と旧居では合わないので、全部とはいわないまでも新たに購入しなきゃいけないものもたくさんでてきてしまう。
そういう人のために、オプション販売会なるものが用意されている。オプション販売会の前には、作り付け家具や組み込み型電器器具、ベランダに敷くタイルなど、「どうせ買うならこんなのがあったほうがいいよね」と思わせる商品が満載のカタログが送られてくる。しかも「オプション販売会では特別価格でご提供しています。販売会以降に申し込まれた場合は特別価格ではなくて通常価格となります」などと、今買わないと後悔しますよ、といわんばかりに攻めてくる。
うちはもうこれ以上の出費は限界なので、玄関とトイレに手摺りの取り付け、洋間の一つをフローリングに改装、台所にコンベックと食器洗い機の組み込みと、本当に最初にしてしまわないといけないような物だけに絞ったが、それでも結構な出費になってしまい、資金繰りに苦しむことになってしまった。(;_;)
これ以外にも前述のとおり、カーテンや照明器具などはすぐに必要になるのだが、入居まで間にホームセンターや安売り店などで安く揃えるつもりで、オプション販売会では購入しなかった。
一時費用のところでもちょっと触れたけど、各種の保険料を合わせると随分とかかってしまう。なにぶんにも、自分の年収の何倍という借金を抱えるため、「いざと言う時のため」と言われるとなかなか断りにくいものだ。ざっと挙げてみるだけでも、保証協会保証料、団体信用生命保険料、特約火災保険料に地震特約、家財保険、ローン安心保険などなど。
すでに経験された方はよく分かっていると思うが、これからの方のために簡単に概要を紹介しておこう。
保険の種類 概 要 保証協会保証料 ローンの保証人の代わりに保証協会というところに保証してもらうためのもの。正確には保険とは違うのかもしれないが、万一の場合に、連帯保証をしてもらうという意味で、こっちからすると保険と同じである。
何千万円もの借金の保証人になってくれる人などそうそういないので、必須と考えていいだろう。
ローン全期間中分をローン契約時に一括で支払うため、金額も大きい。団体信用生命保険料 ローン返済期間中に万一死亡した場合に、ローンの残額返済に当てるための生命保険。加入は任意だが、ほとんどの人は加入するらしい。
毎年、ローン残債額に応じて支払う。特約火災保険料と
地震特約ローン返済期間中に、火事で建物(の構造物)が損傷した場合に備える保険。保険金はローンの返済に当てられる、というよりはローンの抵当権対象物件の価値低下分を補うためのものらしい。これは加入しないとローンの契約ができない。
ローン期間中の分を一括して支払う。
この保険は、地震が原因の火災の場合は免責になっているので、それをも保証してもらうのが地震特約。地震特約分の保険料は5年単位となっている。ちなみに、本来の火災保険料よりも割高である。家財保険 上の火災保険は建物だけが対象で建物内の家財は対象外なので、家財に対して加入する任意の保険。
任意なので、加入方法はいろいろある。
上の3つとは違って、万一の場合、この保険金は自分の手にすることができる。(^_^;)ローン安心保険 ローン返済期間中に病気やケガで入院するなどした時に、ローン返済金額分相当の保険金が支払われる保険。通常の生保・損保の入院特約などでは入院費用で飛んでしまうので、別途保険に入ったほうがいいよ、と勧められる。
これも当然、任意加入。保険金も自分の手にできる。(^_^;)
これからである。20万円くらいはかかるのではないかと恐れている。近くなので、細々したものはなるべく自分で運ぶつもり。
契約手続きの真っ最中に愛車の車検がやってきた。何でこんな時に出費が重なるんだよぉ。(;_;)
最近はやりの車検代行業者に依頼して安くあげることにした。安くはあがったのだが、よく考えるとオイルやオイルフィルターの交換なんかは入ってないんだよね。
来年4月から娘が幼稚園に入る。入学金がいる。またまた出費(;_;)である。
そういえば、もうすぐクリスマスだ。正月だ。クリスマスや正月が嬉しいのは子供だけで、大人にとっては、またまた出費(;_;)なだけである。
マンション自体の購入資金の80%は住宅金融公庫から借りることができた。これには、優良住宅割り増し、初めてマイホーム割り増しなど、さまざまな割り増し融資を足した結果であって、私の場合は条件がよかったということだ。おかげさまで、年金融資や民間金融機関からの住宅ローン、社内融資などに頼らなくてもよいことになり、融資手続きが一件だけですむのは大助かりだった。(らしい。他のことは知らずに済んだのでどの程度大変なのかは実感がない。)
しかも、購入契約時点での金融公庫融資金利3.1%が途中で3.0%に下がり、ほんのわずかではあるが、得した気持ちになることができた。預けるほうの金利が0.3%程度であることを考えると、これでも十分高金利だけどね。
# その後、公庫の金利は2.75%まで下がった。0.25%といえば、銀行の定期預金金利と同じである。
なお、この金利は、基本融資部分の当初10年間だけで、その後は4.0%になる。割り増し融資部分は当初10年間が3.6%、その後は同じく4.0%である。
私は会社で住宅財形に長い期間加入していた(但し、金額は多くはない)ので、自己資金の大半は住宅財形を解約してあてれば大丈夫だと思っていた。ところが、住宅財形を解約するには購入した住宅を登記し、新居に入居していなければ解約できないことになってて、「ぉぃぉぃ、このお金がなきゃ買えないのに、買ってからなら解約させてやる、とはどういうことなんだよぉ。」と一瞬途方に暮れてしまった。一応、売買契約さえしていれば、積み立て残高の90%までは払い戻しができるのだが、ぎりぎりの資金計画のなかでは、この10%というのは誤算としては結構大きいものがある。
住宅財形が一部払い戻ししかできないこと、オプションに予定以上にお金が掛かってしまったことから、持っていた自社株を売却することにした。ところが、最近は株式相場が低迷していて思ったような値段ではなかなか売れない。まだ時間があるし、もうちょっと値段が上がってから売ろうと思っていたら気がつくとみるみる値段が下がっていく。一応、株の購入価格を下回るところまではいかなかったので、平常を装ってはいたものの、内心はけっこうビクビクもんであった。幸い、しばらくしたらまた値を戻してきたので良かったが。
株価もそこそこ戻ってきたのでそろそろ売ろうとして証券会社に電話すると、電話の向こうの証券マンが「税金は分離課税にしますか、それとも申告課税にしますか」と聞いてきた。「それはどういうふうに違うんですか」と聞くと、「分離課税は、売却金額の1%ちょっとを天引きされます。申告課税はご自分で申告して税金を払ってください。」との説明だった。サラリーマンの私は、普段から税金の天引き課税などにはいい感情を抱いていなかったので、反射的に「申告課税のほう」と答えておいた。あとで、両方の仕組みをよくよく調べてみたら、今回の売却ではそこそこ利益がでているので、申告課税では税額で数万円ほど損をしてしまったようだ。この時期にこの差額は大きい。(;_;)
昔は余裕のあるお金は銀行の期日指定定期にしていたのだが、最近は低金利のため、すこしでも利率のよい3年定期にしてあった。定期をつくった当時はマンションを買うつもりなんかまったくなかったので、金利が上昇するどころか低下していくなかで、自分も先見力があるじゃないかと密かに自慢していたのだった。ところが、いざマンション購入の資金繰りをすることになると、まったく逆になってしまった。期日指定定期のように1年過ぎればいつでも解約できるわけではなくて、途中解約するとほとんど利子が付かないようになってしまう。解約するか、それとも普通口座残高をマイナスにしておくのがいいか、ちょっと悩んでいる。
住宅金融公庫からの融資実行時期というのが、引き渡しと入居後になるというのは融資契約の時に初めて知った。(販売会社のほうはそれまでの間売り上げ金が入ってこない訳だが、そういうものとして最初から分かっているので問題はないのだろう。)私の場合、引き渡しが年末で、融資が下りるのが2月、返済開始は3月ということになった。1月から返済が始まると思っていたので、この2カ月分は助かった。特に、1月の初回ボーナス返済もなくなったのがとっても助かった。目の前の返済が減っただけで、先送りしているだけなのだが。(^_^;)
住宅金融公庫からの融資返済期間は最長の35年になっている。これでは私の定年後も20年近く返済が残ってしまう。それじゃあ困るので、融資の時に15年か20年で返済するようにして貰おうかと考えた。ところが、営業マンが「お金に余裕ができたら繰り上げ返済すればいいんですよ。最初から返済期間を短くしておいて万一返済できなくなると大変でしょ。35年返済で組んでおいて余裕がある時に少しずつ繰り上げ返済して、35年よりも前に返し終わってもいいんですから。」という。それもなるほどと納得した。取り敢えず目先の返済額が減るのは助かる。こればっかり。大丈夫か。(^_^;)
ひとつ心配だったのは、繰り上げ返済時にたくさん手数料が掛かってかえって損しちゃうんじゃないかということだった。手数料は繰り上げ後の返済方法によって、3000円か5000円のどっちかで済むらしい。(消費税別)
毎月の返済額を少なくしたいので、ボーナス返済分を多くして貰おうと思ったら、ボーナス返済部分は全体の40%までしかできないのだそうだ。たしかに、ボーナスって景気や会社の業績の影響が大きいからその方がいいのかもしれない。ボーナスに余裕があったら貯めておいて繰り上げ返済すればいいのだし。
大蔵省の検査官が銀行に仲介させて購入したマンションが数百万円の値引きだったそうだが、庶民の我々でもある程度の値引きが可能なようである。
実を言うと、マンションの購入契約をしてからもあちこちのモデルルームを見て回った(もちろん、既に契約済であることは内緒にして)。訪問後に営業担当者から自宅に電話が掛かってくるのだが、最初のうちは「うちの物件はいかがでしたか、ぜひお待ちしています」と言う程度なのだが、抽選受け付けも締切り、先着順受け付け中(要するに売れ残り)になると、口調もだんだんと変わってきて、こちらが「いやぁ、お宅の物件はちょっと高いので、他の物件に決めようと思っているのですが」なんて答えると、「どちらの物件ですか、おいくらくらいですか、そちらと同じ程度にはできるかもしれません」なんて言ってきたりする。あんまりしつこいので「実は契約もしちゃったんです」と白状すると、「もうお金は払ったのですか、頭金相当分くらい引くといったらどうでしょうか」と食い下がってくる。念のため、売れ残りといってもそんなに条件の悪い物件じゃない。ルーフバルコニーがついていたり、メゾネットタイプになっていたり、なかなか魅力的な物件が多い。ただ、ちょっとだけ高かったり、駅から遠かったり、緑が少なかったり、どこかに欠点もあるのだが。
やっぱりマンション業界ってまだまだ不況のようだ。公団の分譲マンションが数百万円から一千万円程度値下げしていることも頷ける気がしてきた。うまく探せば、自分の希望にあった物件を安く契約することもできそうだ。